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10여 년간 창업과 상권, 시장 원리를 분석해 온 부동산 전문가 출신 창업학 박사의 실전 창업 프로세스. 요행과 테크닉만 난무하는 창업 서적의 편견을 깬 이론과 실전, 그 완전한 노하우를 담아 냈다.

10여 년간 창업과 상권, 시장 원리를 분석해 온
부동산 전문가 출신 창업학 박사의
실전 창업 프로세스!

요행과 테크닉만 난무하는 창업 서적의 편견을 깬
이론과 실전, 그 완전한 노하우를 담아 내다

‘평생직장’은 이제 옛말이 되었다. 대기업을 다니다가도 직장 스트레스로 창업에 도전하는 이들이 늘고 있다. 더군다나 유례 없는 배달 산업의 발달과 먹거리의 잦은 미디어노출로 창업 시장은 전과는 전혀 다르면서도 복잡하고 다양한 양상을 띄고 있다. 그러나 제대로 된 창업 현실을 반영한 연구는 여전히 미진한 것이 현실이다. 저자는 공인중개사와 분양대행업 등 경험을 통해 부동산 업계에 일가견이 있으며, 실제 편의점을 창업하며 다양한 노하우를 터득했다. 이에 창업 분야에 본격적으로 뛰어들어 오랜 기간 탐구와 분석의 과정을 거쳤다.
이 책은 그간의 다양한 연구 이론을 기반으로 저자의 관찰과 경험을 검증함으로써 최신의 시장 유행과 입지 특징까지 아우른 것이 특징이다. 저자가 내세운 ‘시장진입 15원칙’은 창업 목표, 창업상품성, 점포선정, 매출추정 등의 기본적인 뼈대를 구성하며 허프(Huff), 애플바움(Applebum) 등 상업입지의 굵직한 인물들의 이론도 함께 정리했다. 더불어 가로수길, 경리단길, 성수동 카페거리 등 최근 소비자층이 모이는 곳의 사례뿐 아니라 곳곳에 숨어있는 맛집의 사례까지 포함하여 실제 창업을 염두에 둔 이들에게 실질적인 도움을 주고자 했다.

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[v.1]
본서 이해를 돕기 위해 … 4

Part 1 창업 17
Chapter 1. 창업 경제와 창업가치 … 18

Section 1. 창업경제 19
1. 창업경제란 19
2. 비즈니스business란 23
2.1. 비즈니스 모델business model
2.2. 비즈니스 흐름business flow
2.3. 상품개발 방식
2.4. 문제 정의 방식

Section 2. 창업가치 44
1. 창업의 목표와 방향성 44
2. 창업에서 업종(業種)과 업태(業態)란 45
3. 아이템item과 아이디어idea 그리고 상품product 46
4. 시장조사와 마켓 사이즈market size 48
5. 가격price과 가치value 53
6. 소비자의 소비가치와 경험가치 55
7. 가치 커뮤니케이션value communication 56
8. Market 3.0 56
9. 상권분석 하지 마라 58
10. 재료 원가 낮추며 메뉴 개발하지 마라 60
11. 창업데이터와 창업적 사고 61
12. 창업 상권의 수요란 62
13. 개인 창업에서 대세general trend와 트렌드trend 63
14. 패스트푸드 패러다임 변화 65
15. 맛집, 멋집 그리고, 정성집 69
16. 경쟁competition과 협업coopetition 71
17. 고객 서비스 74
18. 점포창업의 신상품개발과 메뉴 개발 76
19. 점포창업과 기술창업의 시작(5W 1H 시장진입) 77
20. 관찰과 검증 79
21. 초집중 82

Chapter 2. 창업 … 84

Section 1. 창업의 이해 85
1. 창업이란 85
1.1. 창업개념
1.2. 소상공인 창업 정의
1.3. 자영업自營業과 자영업자自營業者
1.4. 점포 창업 목적
2. 창업 분류 96
2.1. 창업 추구 성격
2.2. 창업 가치(목적)
2.3. 창업 구성원
2.4. 점포 창업 준비 형태
2.5. 시장 환경
2.6. 창업 준비 경험
2.7. 시장 개발 관점
2.8. 상품제공 방식과 점포유형
3. 스타트업과 초기점포창업 113
3.1. 시장진입 방법론적 측면
3.2. 시장 유형(기회)
3.3. 혁신 측면
3.4. 창업준비 측면
3.5. 고객 가치customer value 측면
3.6. 상품개발 절차 측면
3.7. 가설과 검증 측면
3.8. 신상품개발 측면
3.9. 제품검증 장소 측면
3.10. 창업 적합성 평가
3.11. 창업 후 점검 모델측면
3.12. 비즈니스 모델 점검
4. 점포 기능store function 143
5. 단순노동과 경영 146
6. 점포 투자금store business funds과 재투자store investment 147
6.1. 점포 투자금
6.2. 점포 재투자
7. 점포 투자수익률store return on investment 152
8. 손익계산과 원가항목 152
9. 매장 형태store type 155
10. 점포개발 160
11. 점포 선택 162
12. 점포 충성도store loyalty 166
13. UP(業) 상권 관찰 3요소와 점포 관찰store observation 168
13.1. UP(業) 상권 관찰 3요소
13.2. 점포 관찰
14. 점포선정 182
15. 창업 9력에 따른 상권접근법 182
16. 영업 생존율營業生存律과 폐점률閉店律 195
17. 상권가치와 입지가치 199
18. 점포관계성 202

Part 2 상권 215

Chapter 3. 상권 원론 … 216

Section 1. 입지location의 기원 217
1. 농업입지론 218
1.1. 리카르도(Ricardo)와 튀넨(J.H. Thunen) 입지론
1.2. 현대 도시 공간구조이론
2. 공업(산업) 입지론 226
2.1. 산업지구론
2.2. 최소비용이론
2.3. 최대수요이론
2.4. 통합 입지론
2.5. 입지의 행태주의적 접근
3. 상업입지론 238
4. 창업 입지론 239
5. 창업 데이터 입지론 241

Section 2. 상권(商圈)의 기원과 발전 244
1. 상권의 기원 244
2. 상업적 상권 발전 246
2.1. 크리스탈러(christaller, 1933) 중심지이론
2.2. 소매입지선정이론
2.3. 상권의 공간 경쟁적 관점

Section 3. 상권획정과 규모 262
1. 레일리(Reilly)의 소매 인력모형(상권 규모 및 매출) 262
2. 컨버스(Converse)의 모형(상권 경계) 265
3. 케인(John F. Kane)의 비율법(매출) 268
4. 애플바움(Applebaum)의 CST(Customer Spotting Technique-상권 경계와 매출) 269
5. 삼각형 가중평균법에 의한 티센다각형 모형(Thiessen Polygon-상권 경계) 270
6. 서베이법(상권 경계와 조사) 273
7. 허프의 확률모형(상권 규모 및 매출) 274
7.1. 허프모형 기본 공리
7.2. 특정 매장을 선택할 확률
7.3. 허프수정모델을 이용한 매출 구하기
8. MCI(Multiplicative Competitive Interaction-허프모형을 수정하여 구체화시킨 모델, 상권 규모 및 매출) 281
8.1. MCI 모형을 이용한 매출 구하기
9. MNL(Multinomial Logit model- 루스(luce)의 선택공리 이론을 근거로 한 확률적 선택 모형) 284

Chapter 4. 창업 입지와 상권 … 286

Section 1. 창업 상권 이해 287
1. 창업 입지와 상권 287
1.1. 창업 입지
1.2. 창업 입지 모형
1.3. 창업 상권 방향성
1.4. 창업 상권의 실증적 분석 기법
1.5. 창업 상권분석(analysis of market area for start up)
1.6. 상권분석(market area)과 배후분석 적용(local market area)
1.7. 상권분석과 배후분석 민감성 비교

Section 2. 시장진입 15원칙 실행 314

Section 3. 창업 상권 평가 394
1. 창업 상권 적합성 395
2. 시점 상권 적합성 402
3. 상권 고유 가치(market area unique value) 404
3.1. 상권의 공간적 밀도에 따른 구분
3.2. 상권 발달성에 따른 구분
3.3. 상권 형성 형태에 따른 구분
3.4. 상권 고객 유인에 따른 구분
3.5. 매출 발생 속도에 따른 구분
3.6. 상권 확장성 유형에 따른 구분
3.7. 상권 형성 시기적 관점에 따른 구분
3.8. 전통 소비관점에 따른 구분
3.8.2. 근접 상권(contiguous market area)
3.9. 전략적 목적 상권(strategy purpose market area)에 따른 구분
3.10. 고객 접근 패턴에 따른 상권 성격
3.11. 융합상권(fusion market area)
3.12. 골목상권

Chapter 5. 상권 관찰 … 468

Section 1. 상권 관찰 469
1. 창업 상권 관찰 469
1.1. 상권 관찰
2. 상권 꿰뚫기 476
3. 상권 활성도(trade area activity)와 상권 발달도(trade area development) 478

Section 2. 시점 상권분석 및 시점 배후분석 488
1. 상권 사업 488
2. 시점 상권분석 및 배후분석 개요 489
3. 시점 상권분석 기법 491
3.1. 주택가 변환 상권/도시 리모델링 상권
3.2. 도심 재개발 상권
3.3. 신도시 집중 상권
3.4. 신도시 배후 시설 상권
4. 시점 배후분석 기법 521

Chapter 6. 상권 변화 … 524

Section 1. 상권 확장 525
1. 상권 심리(trade area psychology) 525
2. 상권 확장 526
2.1. 신규 상권의 확장
2.2. 기존 상권의 확장
3. 상권 확장 대응 531

Section 2. 상권 발전과 쇠퇴 534
1. 기존 상권 발전 유형 534
1.1. 상권의 융복합 상권(convergence trade area)으로 발전
1.2. 대학가 상권(university town trade area)
1.3. 역세권 상권(station influence trade area)
1.4. 재래시장 주변 상권
1.5. 도시재생 사업
1.6. 도시계획 영향
1.7. 리드 점포(lead store) 상권
2. 상권 쇠퇴 유형 539
2.1. 융복합 상권의 프랜차이즈화
2.2. 학생 유입 증가
2.3. 급격한 속도의 지역 개발(젠트리피케이션)
2.4. 예측 불가능한 경제상황
2.5. 지역 연속성이 떨어진 재개발, 재건축 상권
2.6. 신도시 배후 시설 상권
2.7. 에그 화이트 상권(egg white trade area)의 확장
2.8. 신도시 집중 상권 주변의 기존 소형 상권
2.9. 접근성이 떨어진 골목상권

Section 3. 개별 점포의 상권 범위 및 상권 제압력을 높이는 요소 545
1. 상권 범위(商圈)를 결정하는 요소 545
2. 상권 제압력을 높이는 요소 554

Section 4. 데이터를 활용한 각종 상권정보 분석기법 활용 (LBS, GIS 등) 562
1. 기술적 데이터를 활용한 상권분석 현실 562
2. 데이터 상권분석 기법 활용 564

참고문헌 … 572

[v.2]
본서 이해를 돕기 위해 … 4

Chapter 7. 창업 출점전략 … 16

Section 1. 점포 출점 strategy store opening 17
1. 개인 출점opening a private store과 가맹본부 출점opening a franchisor 17
1.1. 이익 지향점
1.2. 출점 방향
1.3. 출점전략

Section 2. 상권전략 location strategy 20

Section 3. 입지전략 location strategy 24
1. 시장 확보 측면의 입지전략 24
1.1. 거점점포base store
1.2. 보조점포Intermediate store
1.3. 방어점포defensive store
1.4. 공생점포symbiosis store
1.5. 대체점포alternative store
1.6. 전략적 이전점포strategic relocate store
1.7. 다점포multi-store
2. 공간 확보 측면의 입지전략 33
2.1. 배후 확보 입지전략
2.2. 입지 확보 입지전략
2.3. 동선 확보 입지전략

Section 4. 프랜차이즈 본사 출점전략 35
1. 수명주기와 성장단계 35
1.1. 제품수명주기
1.2. 가맹본부 성장단계
1.3. 다점포 가맹점 성장단계
2. 프랜차이즈 가맹본사의 기간적 출점 집중전략 40
2.1. 초기 출점 집중전략
2.2. 중기 출점 집중전략
2.3. 장기 출점 집중전략
3. 본사의 수익 구조에 따른 출점전략 46
4. 가맹점 지원전략franchisee support strategy에 따른 출점전략 48
4.1. 공급 거점전략
4.2. 관리거점 전략
5. 프랜차이즈 체인 상권전략 50
5.1. 프랜차이즈 가맹 본사의 전략적 출점전략opening of a franchiser strategy
5.2. 프랜차이즈 가맹본사의 전술적 출점전략tactical opening of a franchisor strategy

Chapter 8. 기타 상권전략 … 78

Section 1. 기타 상권전략 79
1. 지역 상권 제압전략 district commercial supremacy strategy 79
1.1. 도미넌트dominant 출점전략
1.2. 빅 도미넌트 big dominant 출점전략
1.3. 스크랩 앤 빌드scrap and build 출점전략
1.4. 허브 앤 스포크hub and spoke 출점전략
1.5. 포인트 투 포인트 point to point 출점전략
1.6. 원 웨이 어트랙션one way attraction 출점전략
1.7. 만다라트Mandal-Art 출점전략

Section 2. 보완전략 96
1. 재정비 출점전략reorganization opening strategy 96
1.1. 개발 중심적 재정비 출점전략
1.2. 배후유형적 재정비 출점전략
1.3. 입지유형적 재정비 출점전략
2. 직영점 출점전략opening direct management store strategy 101
2.1. 직영점 검증
2.2. 직영점 일반적 기능
2.3. 직영점 출점전략
3. 방어전략defensive strategy 108
3.1. 상권 방어 전략trade area defensive strategy
3.2. 점포 방어 전략store defensive strategy
4. 상권 반사 효과trade area reflex attractive effect 110
4.1. 공휴 반사 집객 효과public holiday reflex attractive effect
4.2. 야간 반사 집객 효과night reflex attractive effect
4.3. 계절 반사 집객 효과season reflex attractive effect
4.4. 틈새 반사 집객 효과niche reflex attractive effect

Part 3 배후분석 115

Chapter 9. 배후분석 5대 요소와 점포 선정 5대 요소 … 116

Section 1. 배후분석 5대 요소 117
1. 배후분석 개요 117
Section 2. 배후유형 (背後類型) 121
1. 배후유형 121
1.1. 배후형
1.3. 입지형

Chapter 10. 점포 선정 … 136

Section 1. 점포 선정 5대 요소 137
1. 점포 선정 개요 137

Section 2. 배후(背後) 140
1. 배후개요 140
1.1. 1차 배후에서 매출이 차지하는 비중에 따라
1.2. 실전 2차 배후 구분하기
1.3. 2차 배후의 지형적인 모양
1.4. 상권 리드점포trade area lead store
1.5. 틈새 배후niche rear와 포괄 배후comprehensive rear

Section 3. 동선(動線) 159
1. 동선(動線)개요 159
2. 통행인 161
2.1. 배후민 통행인
2.2. 배후 방문 통행인
2.3. 불특정 통행인
3. (창업) 동선 구분 163
3.1. 접근성에 따른 동선
3.2. 이동 목적 동선movable object line
4. 고객심리에 따른 동선 173
5. 차량 동선driving line 174

Section 4. 입지(立地) 178
1. 배후분석적 입지(立地) 개요 178
2. 입지의 요소 179
2.1. 입지의 4요소(지형적 입지)
2.2. 입지의 3요소(행태적 입지)
3.1. 건널목 접근성
3.2. 교통시설 접근성
3.3. 주배후 접근성
3.4. 경쟁적 입지 접근성
3.5. 전환 포인트connected point

Section 5. 경쟁입지 (competitive location) 209
1. 경쟁입지competitive location 개요 209
2. 경쟁입지의 중요성 210
3. 경쟁점이 생기는 6가지 입지 213

Section 6. 매장여건 219

Chapter 11. 입지유형(立地類型) … 222

Section 1. 도시 입지유형 (立地類型) 223
1. 입지유형(立地類型) 개요 223
2. 입지유형의 업종별 적용범위 224
3. 입지유형(立地類型) 225
3.1. 막다른 배후형
3.2. 깊은 배후형
3.3. 동선 시작형
3.4. 중심지형
3.5. 도로변 중심지형
3.6. 주요 도로변형
3.7. 장방형
3.8. 초입 산재 배후형
3.9. 중심지 산재 배후형
3.10. 우물형
3.11. 도로변 우물형
3.12. 고정 우물형
3.13. 독립 배후형
3.14. 방사형
3.15. 부채꼴형
3.16. 전면대로변형
3.17. 이면대로변형
3.18. 독립 시설 전면대로변형
3.19. 독립시설 이면대로변형

Section 2. 로드 사이드 입지유형(立地類型) 252
1. 로드 사이드load side 점포 유형 252
1.1. 드라이브 인drive in
1.2. 드라이브 쓰루drive thrue
1.3. 로드 스톱load stop
2. 로드 사이드 입지유형(立地類型) 253
2.1. 로드 사이드 입지유형 개요
2.2. 로드 사이드 입지유형(立地類型)
2.3. 로드 사이드형 점포 개발시 점검 사항
2.4. 로드 사이드 편의점 입지 점검 요소

Chapter 12. 점포 선정 변화율 … 270

Section 1. 점포 선정 변화율 271
1. 점포 선정 변화율 개요 271
2. 점포 선정 변화율 272
2.1. 시인율(視認律)
2.2. 인지율(認知律)
2.3. 밀도율(密度律)
2.4. 응집률(凝集律)
2.5. 밀착률(密着律)
2.6. 흡인율(吸引律)
2.7. 유입률(流入律)
2.8. 통방률(通房律)
2.9. 독점률(獨占律)
2.10. 흡수율(吸收律)
2.11. 경쟁률(競爭律)
2.12. 확장률(擴張律)
2.13. 소화율(消化律)
2.14. 수요율(需要律)
2.15. 구매율(購買律)
2.16. 소비율(消費律)
2.17. 내방률(來訪律)
2.18. 이전율(移轉律)
2.19. (점포)전환율(轉換律)
2.20. 경쟁 매출 흡수율(競爭賣出吸收律)
2.21. 적합률(適合律)
2.22. 비발전 적합률(非發展 適合律)
2.23. 진입률(進入律)
2.24. 성장률(成長律)
2.25. 회복률(回復律)

Chapter 13. 매출 추정 … 330

Section 1. 매출 추정 331Section 1.
1. 매출 추정기법 331
1.1. 학문적 기법
1.2. 경험적 산출법
1.3. 관찰적(배후분석적) 기법
1.4. 통합정보 프로그래밍 기법
1.5. 가격 가설 설정법price hypothesis setting method

Chapter 14. 판매가격 결정 … 356

Section 1. 판매가격 결정 357
Section 2. 상품가격 결정 방법 361
1. 비용 플러스법cost plus method 361
2. 마크업 가격 설정법mark up pricing method 362
3. 목표수익률 가격결정법Target profit pricing method 364
4. 고객 중심 가격 결정법customer-driven pricing 365
5. 가치 가격결정법 value pricing 365
6. 수요기반 가격 결정법demand based pricing method 366
7. 공유 가격 책정share-driven pricing or 경쟁기반 가격 결정법 competition based pricing 366
8. 일반 요율에 의한 가격 결정법going rate method 366
9. 이전 가격 결정법transfer pricing method 367

참고문헌 … 368