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(부동산 경매 전문 변호사가 제대로 알려주는) 유치권 깨트리는 법 對 지키는 법

(부동산 경매 전문 변호사가 제대로 알려주는) 유치권 깨트리는 법 對 지키는 법 (Loan 1 times)

Material type
단행본
Personal Author
김재권
Title Statement
(부동산 경매 전문 변호사가 제대로 알려주는) 유치권 깨트리는 법 對 지키는 법 / 김재권 지음
Publication, Distribution, etc
서울 :   매일경제신문사,   2011  
Physical Medium
462 p. : 삽화 ; 25 cm
Series Statement
부동산 법테크 시리즈
ISBN
9788974427214
General Note
부록: 실전사례 '아파트 시공사의 유치권 깨트리기' 소송자료 모음  
Bibliography, Etc. Note
서지적 각주 및 참고문헌(p. 460-462)수록
비통제주제어
유치권 , Liens , 부동산경매 ,,
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Holdings Information

No. Location Call Number Accession No. Availability Due Date Make a Reservation Service
No. 1 Location Sejong Academic Information Center/Social Science/ Call Number 346.53043 2011z9 Accession No. 151297617 Availability Available Due Date Make a Reservation Service C

Contents information

Book Introduction

경매현장이나 소송실무에 있어서 매수인에게 실질적인 해결책이 될 수 있도록 다수의 최신 하급심 판례를 수집하고 인용하여 유치권을 깨트리고 지키는 방법이 보다 체계적으로 구성되어 있다. 다만 판례를 인용하는 부분에 있어서, 이해의 편의를 위해 최대한 축약을 하거나 기본적 틀을 깨트리지 않는 범위 내에서 변형을 가하였다. 한편 이론적인 논의는 문제해결에 꼭 필요한 범위 내의 것만 상술하였다.

“좁은 문으로 들어가라”
경매시장의 매력 때문에 매년 수만 명이 경매교육과정을 이수하고, 수천 개의 경매재테크 관련 인터넷 카페 등에 모여 정보를 교환하고 있다. 또한 인터넷으로 집에 앉아서 경매부동산의 상세한 정보를 모두 볼 수 있는 경매정보 사이트가 여러 개 운영되고 있고, 부동산 전문가인 공인중개사가 입찰을 대리해 줄 수 있게 되는 등의 요인으로 경매참여율이 급격히 높아져 아파트 등 권리관계가 단순한 부동산에 대한 투자로는 더 이상 수익을 실현하기 힘들어졌다.
그러다 보니 경매에 있어서도 ‘좁은 문으로 들어가야만 먹을 것이 있는 시대’가 도래한 것이다. 권리관계가 복잡하여 일반인이 접근하기 어려운 유치권, 법정지상권이 있는 부동산이 촉망받게 된 이유가 여기에 있다.

유치권은 ‘유령(幽靈)의 권리’
유치권은 경매에 있어서 ‘함정 중의 함정’이다. 유치권자의 채권은 대부분 공사대금채권인데, 그 채권을 변제받을 때까지 그 채권이 생긴 부동산을 유치할 수 있는 권리로서 해당 부동산이 경매로 매각되어도 소멸하지 않고 매수인에게 인수되는 결과 매수인은 매수한 부동산을 사용수익을 할 수 없게 되는 위험을 안게 된다. 민법상 유치권자에게 우선변제권은 없으나, 경매의 매수인에게 인수시키는 인수주의(引受主義)에 의해 사실상 최우선변제권을 가지는 셈이 되는 것이다. 이처럼 유치권이 사실상 최우선변제권을 가지는 결과 선행하는 담보물권을 침해하여 물권의 순위의 원칙을 잠탈(潛脫)하게 되는 등의 문제점이 있어 그동안 수차례 개정론이 대두되었으나 여러 가지 사정상 아직도 개정되지 못하고 있는 실정이다.

또한 유치권은 법정(法定)담보물권이어서 등기되는 권리가 아니므로 등기부 등 공부로 확인할 방법이 없고, 신고할 의무도 없으므로 유치권자 스스로 신고하지 않으면 그존재를 알기 어렵다. 게다가 유치권 신고를 했다 해도 법원이 형식적 심사만 하여 일응 유치권이 성립할 여지가 있으면 매각물건명세서에 ‘유치권 성립여지 있음’ 등으로 표기하고, 유치권 성립여부가 불투명하면 ‘유치권신고가 있으나 그 성립여부 불투명함’이라고 표기함에 그친다. 왜냐하면 집행관은 사실상 있는 그대로 조사하면 충분하고, 유치권 등 권리관계의 성립여부에 대한 법률적 판단까지 할 필요가 없기 때문이다.

그리고 집행관의 현황조사서에도 유치권자의 점유여부를 확인·기재할 의무가 없다보니 기재가 안 된 경우가 대부분이고, 유치권 신고서 등 관련 자료는 이해관계인이 아닌 매수희망자(응찰자)가 열람할 수 있는 권리가 없다보니 유치권은 가히 ‘유령의 권리’라 하겠다. 따라서 매수희망자로서는 현장 확인, 관련자 등에 대한 수소문, 이해관계인의 협조 등을 통해 유치권의 진정성 여하를 확인할 수밖에 없어 유치권에 대한 리스크(risk)는 거의 전적으로 매수희망자가 안고 응찰해야 한다. 다만 매수 후에는 인도명령이나 명도소송을 통해 법원에 신고서 등본송부나 교부신청을 하여 유치권의 진정성에 대해 확인할 수는 있으나 그때서야 유치권 부담이 밝혀진다면 이미 때는 늦을 수밖에 없다.

이처럼 유령의 권리라 할 수 있는 유치권이 매수인에게 인수되면 적게는 수천만 원에서 많게는 수십억 원을 부담해야 하는 엄청난 리스크가 있기 때문에 대부분의 매수희망자들이 유치권 있는 부동산에 대해 매수를 꺼리는 것은 당연하다. 게다가 유치권이 신고된 물건에는 금융기관들이 대출을 꺼려, 설사 매수를 한 후 유치권을 깨트리는 전략이 서도 금융기관으로부터 잔금대출이 어렵다.
실무상 이런 유치권의 문제점을 악용하여 부당이득을 노리는 허위·과장 유치권이 남발되어 채권자 등 이해관계인이나 매수인의 권리가 침해되는 등 사회적·경제적 폐해는 심각한 수준이다. 따라서 이러한 유치권의 불확실성을 해소하여 매수희망자가 안전하게 경매에 참여할 수 있도록 하는 제도적인 보완이 시급한 실정이다.

유치권 ‘깨트리기’와 ‘지키기’의 중요성
항상 학문적 논의보다는 실제 경매로 부동산을 매수하는 자의 입장에서 유치권 주장자가 있을 때 구체적으로 어떻게 해결해 내느냐가 초미의 관심사이자 난제이다. 물론 유치권자의 입장에서 유치권을 어떻게 하면 지켜내어 온전히 채권을 변제받을 수 있느냐도 마찬가지로 주요한 관심사가 될 수밖에 없는데, ‘유치권 지키기’란 ‘유치권 깨트리기’의 반면이므로, 깨트리는 방법만 제대로 알면 지키는 방법은 자연히 알게 될 것이다.

특히 부동산 경매에 투자하려는 ‘매수희망자 내지 실제 경매로 매수한 매수인’(이하 ‘매수인‘이라고만 한다)의 입장에 서서, 투자대상 부동산 중 블루칩(blue chip)이라 할 수 있는 ‘유치권 있는 부동산’을 안전하게 매수하거나 매수한 부동산위의 유치권을 제거할 수 있는 방법, 즉 유치권이라는 함정을 깨트리는 방법에 논의의 초점을 맞추고자 한다.

그리고 ‘지피지기(知彼知己)면 백전불태(百戰不殆)’란 견지에서 유치권자의 입장에서 유치권을 지키는 방법에 대해서도 기술되었다. 지키는 방법까지 알아야 더 확실히 깨트릴 수 있기 때문이다. 실제 실무상 유치권전(戰)이 벌어지면 치열한 머리싸움이 시작된다. 난공불락의 요새를 점령하려는 매수인과 이를 지켜내려는 유치권자간의 불꽃 튀기는 대회전이 벌어지는 것이다. 그 전장에서 누가 최후의 승리자가 될 것인지는 ‘깨트리는 무기’와 ‘지키는 무기’를 누가 더 강력한 것, 누가 더 최신형으로 확보하고 있느냐에 달려있다. 결국 창과 방패의 싸움으로 귀결된다.


Information Provided By: : Aladin

Author Introduction

김재권(지은이)

학력 · 경북대 법학과(81학번), 동대학원 수료(국제법) · 대구대 행정대학원 부동산학과 졸업(부동산학 석사) · 경북대 대학원 건축공학과 박사과정 수료(도시설계, 단지계획전공) · 사법시험(36회), 사법연수원(26기) · 대구 법무법인 세영 파트너 자격 및 경력 _ 변호사, 세무사, 공인중개사(12회), 부동산경매컨설턴트(대구대), 부동산자산관리사(대구대), 부동산개발지도사(한국능률협회), 부동산디벨로퍼 과정 수료 / 강사 _ 건국대 부동산대학원, 경일대 지적정보대학원, 경북대 산업대학원 최고산업경영자과정, 대구대 도시과학부 부동산학과, 계명대 정책대학원, 서울 및 부산 부동산실무아카데미, 대한변호사협회 및 한국경제신문 공동주최 시민법률학교 강사(동대문구청, 성북구청)한국공인중개사협회 사전교육 및 경매신청대리교육, 대구시 인재개발원, 경북도 공무원교육원, 한국감정평가사협회 연수교육, 대구은행 PB센타 강사, 대구지방변호사회 변호사 연수교육 강사 등 기타 _ 영남일보 부동산칼럼 연재, 매일신문, KBS, MBC, TBC 등 출연 또는 인터뷰, 부동산투자개발회사 (주)DRC 대표이사, (주)DPM 기획이사, 대구지방변호사회 부동산분과위원장, 대구경북 부동산분석학회 상임이사, 대구 중구 도심재생문화재단 이사 법률자문 _ 한국공인중개사회 대구지부, 대구광역시 건축사회, 대한주택관리사회 대구지회, 롯데건설(주), 한라주택(주), 한국토지신탁(주), 동우씨엠(주), 레드우드코리아(주) 등 다수업체 법률자문 저서, 논문, 강좌 · 《부동산 경매 법테크》, 매일경제신문사(2007. 6. 29.) · 《부동산 개발 법테크》, 매일경제신문사(2010. 9. 20.) · 《부동산 법테크》, 매일경제신문사(2010. 10. 30.) · 〈전원주택단지의 잠재수요특성에 관한 연구〉, 대구대 행정대학원 부동산학 석사학위논문(2002. 6.) · 〈부동산경매에 있어서 매수인이 유치권을 깨트리는 방법에 관한 고찰〉, 경북대학교 법학전문대학원 ‘LAW REVIEW’ 창간호(2009. 12. 30.) · 경매사이트 ‘굿옥션’에 경매 동영상강좌 개설(2010. 2~) 연락처 · E-mail : jk6426@chol.com · 다음카페 : http://cafe.daum.net/lawyersos(김재권 변호사의 부동산건설법률상담실)

Information Provided By: : Aladin

Table of Contents

목차
머리말 = 4  
좁은 문으로 들어가라 = 4
유치권은 '유령의 권리' = 5
유치권 '깨트리기'와 '지키기'의 중요성 = 7
이 책의 특징 = 8
논의의 순서 = 8
Part 1 유치권 둘러보기 
01. 유치권이 도대체 뭘까 
 가. 유치권이란 = 18
 나. 공평의 견지에서 인정된 권리 = 18
 다. 이웃사촌인 동시이행항변권과는 무엇이 다를까 = 20
 라. 상사유치권은 또 뭐지 = 21
02. 유치권도 한 성질(?)한다 
 가. 유치권은 물권이다 = 26
 나. 유치권은 법정담보물권이다 = 26
 다. 점유권은 유치권의 얼굴이다 = 29
03. 유치권이 성립하려면 
 가. 까다로운 요건 = 30
 나. 타인소유의 부동산에 성립한다 = 30
 다. 채권이 존재하고 변제기가 도래해야 한다 = 30
 라. 채권과 목적물 간 견련관계가 있어야 한다 = 31
 마. 적법한 점유가 계속되어야 한다 = 38
 바. 대항력이 있어야 한다 = 41
 사. 유치권을 배제하는 특약이 없어야 한다 = 49
04. 유치권의 소멸 
 가. 일반적 소멸사유 = 51
 나. 유치권의 특유한 소멸사유 = 51
Part 2 부동산 경매절차에서 유치권은 어떤 지위에 있나 
 01. 둘러보기 = 56
 02. 유치권이 주로 생기는 부동산과 채권은 = 57
 03. 유치권은 매수인에게 인수된다 = 58
 04. 유치권자가 권리신고를 하면 
  가. 집행법원은 어떤 조치를 하나 = 59
  나. 유치권 신고의 효력 = 62
Part 3 유치권을 깨트리는 방법 
 01. 깨트리기의 방향 설정 = 78
 02. 유치권 깨트리기를 위한 사전 정보입수 = 80
 03. '타인소유의 부동산에 관한 채권이 아님'을 밝힌다 = 83
 04. '피담보채권이 존재하지 않음'을 밝힌다 = 85
 05. '피담보채권이 아직 이행기가 도래하지 않았음'을 밝힌다 = 103
 06. '피담보채권과 목적부동산 간에 견련관계가 존재하지 않음'을 밝힌다 
  가. 둘러보기 = 106
  나. 견련관계가 인정되는 채권 = 106
   (1) 공사대금채권 
   (2) 임차인의 채권 
   (3) 목적물에 부과된 세금 
   (4) 부재자 재산관리인이 목적물과 관련하여 지출한 이전등기소송비용 
   (5) 무효인 매매계약으로 인해 원상회복할 때 매수인의 대금반환청구권 
  다. 견련관계가 인정되지 않는 채권 = 127
   (1) 공사대금채권
   (2) 임차인의 채권
   (3) 대여금채권
   (4) 매매대금채권
   (5) 매매계약이 무효, 취소된 경우의 대금반환청구권
   (6) 가등기담보채무자의 청산금지급청구권
   (7) 양도담보권설정자의 이행불능에 따른 손해배상청구권
   (8) 명의신탁 무효로 인한 신탁자의 부당이득반환청구권
   (9) 이중매매로 인한 손해배상청구권
   (10) 타인 물건의 매매로 인한 매수인의 손해배상청구권
  라. 상사유치권도 인정될까 = 151
 07. '목적물의 점유가 계속되지 아니함'을 밝힌다 
  가. 둘러보기 = 157
  나. 블랙홀인 점유, 무엇으로 판단할까 = 165
  다. 판례에 나타난 점유의 정도 = 168
  라. 판례에서 추출된 점유의 4가지 요소 = 172
  마. 점유개시의 목적 = 173
  바. 점유 공간 = 177
  사. 점유의 계속성 = 181
  아. 점유 방법 = 183
  자. 점유의 상실 = 190
 08. '부적법한 점유임'을 밝힌다 
  가. 권원 없는 점유 = 204
  나. 신의칙 위반의 점유 = 206
 09. '대항력이 없는 점유임'을 밝힌다 = 208
 10. '유치권 성립을 배제하는 특약이 존재하는 점'을 밝힌다 = 219
 11. '유치권의 소멸사유가 존재함'을 밝힌다 
  가. 상당한 담보제공에 의한 소멸청구 = 240
  나. 선관의무 위반으로 인한 소멸청구 = 242
 12. 민사소송과 형사고소 
  가. 민사소송 = 245
   1. 인도명령 = 245
   2. 명도소송 = 252
   3. 유치권부존재확인의 소 = 253
   4. 점유이전금지가처분 = 257
   5. 점유방해금지가처분과 간접강제 = 257
   6. 명도(인도)단행가처분 = 258
   7. 손해배상청구 내지 부당이득반환청구소송 = 258
   8. 부동산의 침해방지를 위한 조치 = 262
  나. 형사고소 = 263
   1. 경매입찰방해죄 = 264
   2. 소송사기죄 = 267
   3. 업무방해죄 = 268
   4. 강제집행면탈죄 = 269
   5. 주거칩입죄 = 270
   6. 재물손괴죄 = 271
   7. 폭행죄, 협박죄, 상해죄, 체포ㆍ감금죄, 공갈죄, 폭력행위등처벌에관한법률위반죄 = 272
   8. 부동산강제집행효용침해죄 = 276
   9. 사문서위조ㆍ변조 및 동행사죄 = 277
   10. 권리행사방해죄 = 278
   11. 기타 처벌규정 및 무고죄 주의 = 280
 13. 채무자나 채권자에 대해 매도인의 담보책임 추궁 = 281
 14. 장기간 무대응(배짱) 전략 = 283
 15. 설득과 협상전략 = 286
Part 4 유치권을 지키는 방법 
 01. 유치권 지키기, 정말 어렵다 = 294 
 02. 유치권의 성립요건 충족하기   
  가. 둘러보기 = 296
  나. 타인소유의 부동산을 유치해야 한다 = 296
  다. 존재하는 채권, 변제기가 도래한 채권으로 유치권을 주장해야 한다 = 297
  라. 목적물과 견련관계 있는 채권으로만 유치권을 주장할 수 있다 = 299
  마. 점유를 계속 유지한다 = 300
  바. 적법하게 점유해야 한다 = 304
  사. 점유의 대항력을 확보해야 한다 = 304
  아. 유치권을 배제하는 특약을 하지 않는다 = 305
  자. 유치권 소멸청구사유를 만들지 않는다 = 306
 03. 유치권자의 권리 챙기기 
  가. 유치권 신고와 이해관계인의 지위 = 307
  나. 배당요구와 배당 = 307
  다. 경매권 = 308
  라. 유치물사용권 = 316
  마. 과실수취권 = 318
  바. 비용상환청구권 = 320
  사. 간이변제충당권 = 323
  아. 별제권 = 324
  자. 민사소송 = 325
  차. 형사고소 = 335
Part 5 유치권 제도, 바뀌어야 한다
 01. 유치권 성립범위의 축소 = 339
 02. 유치권신고의 의무화 및 공탁금제도 = 339
 03. 현황조사 시 실질적 조사권한 부여 = 340
 04. 부동산 유치권의 법정저당권화 = 341
 05. 부동산 유치권 등기제도 = 342
 06. 매수희망자에게 유치권 신고서류 열람권 인정 = 343
 07. 공사수급인에게 우선특권을 부여하는 방안 = 343
Part 6 유치권 깨트리기와 지키기, 실전 사례 
 01. 아파트 시공사의 유치권 깨트리기 = 346
 02. 공장 신축 공사업자의 유치권 깨트리기 = 352
 03. 공장 증축 공사업자의 유치권 깨트리기 = 360
 04. 위법한 인도명령 집행과 유치권 지키기(점유회수청구의 소) = 365
부록 : 실전사례 '아파트 시공사의 유치권 깨트리기' 소송자료 모음 = 371

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